土地の相続で必要な手続きとは？
～土地の分け方や特例について解説～

相続手続きには一定の期限が設けられているものがあります。財産の引継ぎをスムーズに行うためには、相続手続きの流れや分割について相続発生前から知っておくことが大切です。この記事では、不動産相続の流れや分割方法、相続税について解説します。

不動産相続の手続きの流れ

相続が発生すると、10カ月以内に相続税の申告をしなければなりません。相続税の申告までの、不動産相続の手続きの流れを押さえておきましょう。

相続人や相続財産の確認

相続の手続きを始めるには、相続人を確定する必要があります。相続人を確定するには、亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本を取り寄せ、養子や婚外子の有無を確かめなくてはなりません。
相続財産の中に自宅以外の不動産がある場合は、年1回送付される「固定資産税課税明細書」で所在地と固定資産税評価額を確認できます。固定資産税課税明細書が見つからない場合は、市区町村の役所で「固定資産評価証明書」を取得しましょう。固定資産評価証明書は相続登記の際に必要です。なお、複数の市区町村に不動産がある場合、市区町村ごとの固定資産税課税明細書または固定資産評価証明書などで相続する不動産をもれなく確認する必要があります。
負債が多いなどで相続放棄を選択する場合、相続開始を知った時から3カ月以内に手続きが必要です。相続財産の確認はできれば相続発生前からしておいたほうがよいでしょう。

遺産分割協議

遺言がない場合に、法律で定められた相続分（法定相続分）とは異なる割合で財産を分けるための相続人間の話し合いが、遺産分割協議です。財産を分ける話し合いがまとまったら、相続人全員が署名し、実印で押印した遺産分割協議書を作成します。

名義変更手続き

遺産分割協議が終了すると、相続財産の名義変更手続きができるようになります。不動産の名義変更では、その不動産管轄の法務局への相続登記の申請が必要です。預貯金・株式などの有価証券、生命保険、自動車などは、財産を取得する人が名義変更手続きをします。

相続税の申告・納付

相続税の申告・納付は相続発生後、10カ月以内に行わなければなりません。相続税は、遺産の総額に対して課されるもので、各相続人が受け取った割合で負担します。

相続した土地の分け方

分割が難しい土地などの不動産はどのように分けるのでしょうか。主な方法を解説します。

代償分割

特定の相続人が不動産を相続し、残りの相続人に相続分相当額の金銭を支払う方法が代償分割です。代償分割は、相続する不動産に住んでいた相続人が取得する場合などに適した方法です。例えば、3,000万円相当の自宅の土地と建物を兄弟2人で相続するケースで、兄が1人で土地と建物を相続したとします。この場合、兄は弟に対して現金1,500万円を支払います。結果として、2人の相続で得た利益はそれぞれ1,500万円になるというわけです。ただし、不動産を取得する相続人が代償金を用意しておかなければなりません。

不動産を共有した場合の注意点

遺産分割協議がまとまらず相続税の申告期限が到来しそうな場合、複数の相続人で遺産を共有することがあります。ただし、共有財産を処分するには他の共有名義人全員の同意が必要です。また、共有している間に共有名義人が亡くなって相続が発生した場合に、持ち分が複雑になります。やむを得ない場合を除き、なるべく他の方法で分割するようにしましょう。

相続登記の方法

ここでは、相続登記の手続きについて解説します。

相続登記に必要な書類

不動産の相続登記に必要な主な書類は次のとおりです。

• 亡くなった人の出生から死亡までの戸籍謄本
• 亡くなった人の住民票の除票または戸籍の附票（登記簿上の住所と死亡時の住所のつながりがわかるもの）
• 相続人全員の戸籍謄本
• 相続で不動産を取得する人の住民票
• 遺産分割協議書
• 相続人全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書

相続登記にかかる費用

相続登記には、主に次のような費用がかかります。（※法定相続人が取得する場合）

• 登録免許税：固定資産評価額合計×0.4％
• 司法書士への報酬：5～15万円程度が相場

土地の相続税の計算と小規模宅地等の特例

最後に、土地などの不動産を相続する場合の相続税の計算方法を解説します。

相続税の計算方法

相続税の計算の手順は以下のようになっています。

• 課税遺産総額：遺産総額－基礎控除
• 課税遺産総額を法定相続分で按分
• 2の法定相続分ごとに税率を掛けて相続人ごとの税額を算出
• 3で求めた相続人ごとの税額を合計
• 4の税額から実際に取得した財産の割合に応じて相続税を負担

相続税の税率はこちらで確認できます。

基礎控除について

相続税は遺産総額全額に対して課税されるわけではありません。基礎控除という非課税枠を差し引いた課税遺産総額に対して課税されるのです。基礎控除の計算式は次のとおりです。
基礎控除額　＝　3,000万円　＋　（600万円　×　法定相続人の数）
例えば、法定相続人が配偶者と子2人なら、基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋（600万円×3）となります。この場合、遺産総額が4,800万円以下なら相続税はかかりません。

不動産の評価について

相続税の計算に用いる財産の基準になる金額が、相続税評価額です。評価額は、財産の種類によって基準が異なります。一般的に不動産の相続税評価額は取引価格より低くなります。

建物の評価額

建物の相続税評価額は、固定資産税評価額を用います。一般的に建物の固定資産税評価額は、建築費の50%から70%程度です。

土地の評価額

土地の相続税評価額は、相続税路線価を用います。路線価は、土地が接している道路ごとに決められた価格で、地価公示価格の約80%です。土地の相続税評価額は、路線価に土地の面積を掛けて求めます。路線価が決められてない地域の土地の評価方法は、倍率方式です。倍率方式では、固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて相続税評価額を計算します。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たした土地の相続税評価額を50%〜80%減額できる制度です。相続税の節税に役立つ特例なので、該当する人はぜひとも活用してください。

小規模宅地等の特例が使える土地の種類

小規模宅地等の特例が使える土地は主に次のような土地です。

• 特定居住用宅地：亡くなった人が住んでいた自宅の敷地
• 特定事業用宅地：亡くなった人が個人で営んでいた店舗や事務所の敷地
• 貸付事業用宅地：亡くなった人が貸していたアパートや駐車場の敷地
• 特定同族会社事業用宅地：亡くなった人が経営していた同族会社の事業所がある土地

■土地の種類ごとの上限面積と減額の割合
それぞれの土地でこの特例が適用される土地の面積の上限と減額割合は以下のとおりです。

例えば、亡くなった人の自宅の敷地（300㎡）の相続税評価額が5,000万円にこの特例が適用されると、80%減額されて1,000万円の評価になります。

適用されるための要件

小規模宅地等の特例による評価減は非常に有利なため、適用には条件があります。
適用要件の詳細は国税庁のHPで確認できます。
例えば、亡くなった人が住んでいた自宅の敷地を相続する場合、特例（特定居住用宅地）を受けるための主な要件は以下の通りです。

小規模宅地の特例は併用できる

亡くなった人が同族会社を経営していた場合、事業所のある土地は「特定同族会社事業用宅地」として評価額の減額が可能です。同族会社とは、亡くなった人とその親族の持株割合が50％を超える会社をいいます。

亡くなった人の同族会社の事業所と自宅を相続した人は、特定同族会社事業用宅地と特定居住用宅地の特例の併用が可能です。同族会社の事業所がある土地は400㎡まで、自宅がある土地は330㎡まで土地の評価額を80%減額することができます。

小規模宅地の特例の併用は、併用する土地の種類によって限度面積等が異なるため当事者だけでは判断が難しい場合があります。小規模宅地の特例の利用を検討する場合は、専門家に相談することをおすすめします。

土地の相続は生前からの準備で、スムーズに引き継げるようにしよう

土地や建物は分割しにくい財産です。そのため、複数の相続人がいる場合は遺産分割協議がまとまらない可能性があります。できれば、相続発生前から準備をしておくとよいでしょう。小規模宅地等の特例は、土地を相続する人にとって理解しておきたい制度であるため、あらかじめ適用要件を確認しておきましょう。

遺産分割や不動産の相続手続きで困ったことがあれば、信頼できる地元の銀行に相談することをおすすめします。

監修者

西風 恒一

司法書士
1972年生まれ。大学卒業後、教育業界にて10年間教鞭をとり、司法書士試験に挑む。
2007年に司法書士試験に合格以降、難案件も積極的に受任し、すべての分野の案件に対応している。また、実務と並行して法律記事のライターとしても活動中。